Межрайонная ИФНС России № 1 по Запорожской области разъясняет порядок исчисления налоговых обязательств при реализации коммерческой недвижимости
Порядок налогообложения зависит от статуса продавца и применяемого режима налогообложения.
Реализация недвижимости физическим лицом
НДФЛ: доход от продажи имущества облагается по ставке 13% в пределах налоговой базы 2,4 млн рублей и 15% — с суммы превышения (ст. 210, 217.1, 220 НК РФ).
Минимальный срок владения: освобождение от НДФЛ не применяется к объектам, непосредственно использовавшимся в предпринимательской деятельности. Само по себе нежилое назначение объекта этого не исключает (ст. 217.1 НК РФ).
Кадастровая стоимость: если доход от продажи объекта ниже 70% его кадастровой стоимости, доход для целей налогообложения определяется исходя из большей из величин — цены продажи объекта или 70% его кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
Реализация недвижимости при УСН
Если недвижимость используется в предпринимательской деятельности:
доход учитывается на дату поступления средств (ст. 346.17 НК РФ). В Запорожской области ставки УСН составляют 2% при объекте «Доходы» и 5% при объекте «Доходы минус расходы» (ст. 346.20 НК РФ);
при объекте «Доходы минус расходы» при соблюдении установленных условий может учитываться остаточная стоимость основного средства (ст. 346.16 НК РФ);
плательщики УСН признаются плательщиками НДС, однако при доходах за предыдущий год не более 20 млн рублей действует автоматическое освобождение (ст. 145 НК РФ). При превышении лимита применяются ставка 22% либо специальные ставки 5% или 7% (ст. 164 НК РФ).
Реализация недвижимости на ОСНО
Организации: доход от продажи учитывается при расчете налога на прибыль и может быть уменьшен на остаточную стоимость объекта (ст. 249, 268 НК РФ).
ИП: предпринимательский доход облагается НДФЛ по пятиступенчатой шкале — 13%, 15%, 18%, 20% и 22% (ст. 210, 224 НК РФ).
НДС: облагаемые операции по реализации коммерческой недвижимости — по ставке 22% (ст. 164 НК РФ).
При наличии обязанности по декларированию представляется соответствующая налоговая декларация в установленные законодательством сроки.
